持分土地買賣怎麼做？該找誰？3分鐘看懂持分土地買賣
一、持分土地買賣、農地持分買賣是什麼？共有土地買賣前要通知誰？
（一）持分土地是什麼？ 持分土地可以買賣嗎？
簡單來說土地持分意思就是當同一片土地的產權為2位以上的人所持有時，該土地則可定義為持分土地、共有土地。
最常見的情況為當父母離世後，其名下的土地會由繼承順位的繼承人繼承。此時，就會因為應繼分的關係，如同剛剛所說的造成一塊土地同時被多人持有的情形。又或者是由2位以上當事人合資出錢購買一筆土地，那麼該筆土地的持有人構成同樣為2位以上所共有。
無論是因繼承、贈與等原因與其他人共同持有一片土地，並將所持有的土地持分進行買賣。在這類交易中，買家會購買一定比例的土地持分，並獲得相對應的權利以及責任。
而農地持分買賣其實就是持分土地買賣的其中一種類型。只是買賣的標的物由一般土地變成「非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內的土地。」
（二）土地持分買賣2大土地類型、買賣注意事項
在與他人共同持有一筆土地、產權不完整的情況下，又想要將自己所擁有的部分做買賣的話，必須要事先了解自己的土地為公同共有分別共有的哪一種。
- 公同共有：多人共同持有一塊土地，並沒有明確的劃分，共有人因共同關係共享所有權。
例如：4個人一起繼承了一片100坪的土地，則4個人共同擁有這100坪土地的所有權。
- 分別共有：多人共同持有一塊土地，每個人都有自己持分的比例。
例如：4個人一起繼承了一片100坪的土地，則每人分別擁有25%的土地所有權。
簡單來說，2者最大差異在於所持分的比例有沒有被明確標示出來。
若為分別共有土地買賣是可以直接依照自己所持有的比例進行售出，不過若欲進行公同共有買賣，依照《土地法第34條之1第4項規定》「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」必須先通知其他持有人、詢問是否有意願以優先購買權購買土地，若無則由第3人收購；若有2人以上有購買意願，則以抽籤來決定。
此外，依照《土地法第34條之1第1項規定》，若共有人及持有土地人數超過一半，或是雖人數沒有過半但是持有部分合計逾3分之2者，依然是有權進行整片土地的公同共有土地買賣。
（三）為什麼要進行持分土地買賣？
看到這裡或許會有人覺得「所擁有的持分土地部分是父母一輩子的心血，為什麼要賣掉呢？」其實這樣想也沒有錯。但是對於現實面來講，順璽想要提醒大家手上持有土地可能會有以下2大問題。
- 持分的土地不方便利用，又要年年繳稅
- 過世後分給配偶與孩子，持分部分只會愈來愈小
所以透過將持分土地售出，其實是可以節省每一年需繳納的稅金以及省去過世後孩子可能會有的負擔。
二、持分土地可以賣誰？持分土地買賣流程為何？
說了這麼多，可以將土地賣給誰呢？有什麼管道可以進行買賣？持分土地買賣流程又該如何進行？首先，先來看看順璽為大家整理的3大最常見的持分土地買賣管道。
（一）3大持分土地買賣管道
- 自己找買家
持分人可自行向外找尋有意收購持分土地的買家達成協議並出售。但是對於土地買賣相關法規不熟悉的土地持有者，若以此方法販售又無法摸清買家的來頭，可能會遭到不法分子利用、詐騙，建議先參考以下其他2個管道。
- 詢問共同持有人
共同持有人依法享有優先購買的權利，可以直接讓其他共同持有人購買，除了免除尋找與篩選買家的流程外，同時能避免產權更複雜。
- 找尋民間專業顧問機構
委託民間專業顧問機構代辦，無須自己跑繁雜的相關流程，也不用自行尋找買家。無論共同持有人有無購買意願、對於土地買賣相關法規不熟，又或者是沒時間處裡等種種情況下皆適合。
（二）順璽的持分土地買賣流程
每一個金融機構的持分土地買賣流程都不太一樣，此處以順璽代辦的持分土地買賣流程為例。
其實持分土地買賣也可以很輕鬆，客戶只需要事先備妥以下應備文件：
- 房屋土地權狀正本
- 個人戶籍謄本
- 自然人憑證
- 印鑑章
- 不動產登記用途印鑑證明
- 身分證
並透過以下簡單的幾個步驟，順璽就能夠以最快的速度為客戶進行持分土地買賣。
Step0. 持分土地類型：事先了解好自己的持分土地是屬於公同共有還是分別共有
Step1. 聯絡順璽：加入順璽Line官方帳號
Step2. 評估流程：拍照傳送房地相關資料，進行線上諮詢與初步評估
Step3. 簽約流程：核貸金額確認無誤後，於順璽實體店面或當地事務所進行當面簽約對保
Step4. 設定流程：向地政機關送件設定需2日工作時間
Step5. 結案撥款：土地房屋設定完成後即撥款給屋主
再次提醒大家。即使繼承人中有人不同意進行所有持分土地買賣，但是依照《土地法第34條之1第1項規定》，若共有人及持有土地過半數，或是雖人數沒有過半但是持有部分合計逾3分之2者，依然有權將所有持分土地強制買賣。
三、持分土地不好賣怎麼辦？還有其他做法嗎？
在急需要大筆資金，又覺得土地持分收購行情太差時，其實還可以透過「直接將共同持有的土地進行土地分割」變為個別持有，如此一來，當事者就能獨自擁有屬於自己那部分的土地權，不會有持分土地的問題，較有可能售出比較好的價錢。
但是辦理土地權限分割時，若是無法與其他共同時有人和平協議的話，就必須到各直轄縣市的「不動產糾紛調處委員會」進行調解分割，還是無法達成協議的話，甚至有可能要花錢到法院進行原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償其中之一的裁判分割。此外，還有土地分割相關限制須遵守，以及並不是所有土地都能辦理分割，法規的牽扯及辦理過程非常耗費時間以及精力。
因此，在急需用錢的情況下，順璽還是建議大家直接向民間顧問公司進行持分土地貸款，才是最快獲得資金的方式。
四、4大持分土地買賣注意事項
除了要先搞清楚自己的持分土地類型之外。在進行持分土賣買賣前，順璽也建議大家先檢視自己有沒有誤觸以下幾點注意事項，避免造成土地買賣糾紛或誤入不肖業者陷阱。
（一）關於持分土地優先購買權
如前面所說，依照《土地法第34條之1規定》「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
在售出持有土地之前務必先通知其他持有人、詢問是否有意願以優先購買權購買土地。若其他共有人皆表示無意願購買時，建議簽署不優先購買切結書來保障自己。因為若是未通知就售出的話，其他土地共有人將有權要求以市價與售價的差價進行賠償。
（二）關於持分土地使用權
在進行持分土地買賣前，務必確認自己所擁有的持分土地使用權為「公同共有」還是「分別共有」，以免侵害到他人權益進而造成事後麻煩。
（三）關於土地買賣價格
在售出前需再次確認土地交易的價格，還有各項文書費用、稅金等要由買方還是賣方支出。
（四）關於民間顧問機構風險
務必尋找流程公開透明、保證專業合法、經驗豐富的顧問。以免落入非法的高利貸或地下錢莊陷阱。
五、持分土地買賣推薦：順璽房地產顧問
順璽房地產顧問的專業持分土地代書擁有數10年買賣持分土地、持分土地貸款、持分房屋土地分割的經驗，提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務，流程公開透明、保證專業合法！
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