優先購買權是什麼？法源、行使要件、時效、應附文件一次看！
優先購買權是什麼？優先購買權法源依據為何？優先購買權對保持土地市場秩序效率非常重要，本文將說明優先購買權種類、行使要件與時效等，幫您了解法律規範並保護自身權益！
一、優先購買權是什麼？
「優先購買權」，又稱「優先承購權」或「優先承買權」，是指第三人根據合約或法律規定，面對財產轉讓情況時，有權根據預先約定的條件，優先購買該財產。換言之，當出賣人出售共有財產時，權利人有權以相同的條件優先購買該財產。在優先購買權行使後，出賣人和權利人可以根據相同條件正式成交，建立買賣契約。
簡單來說，「優先購買權」就是允許擁有該權利的人，能夠優先於他人購買該財產的權利。
二、優先購買權意義為何？為什麼會有優先購買權？
優先購買權的立法意旨在於限制共有人數的增加，或避免化共有為獨有的現象，使法律關係趨向單純以便管理土地，讓土地、不動產能夠被有效利用。
在社會上有許多來自於共有物件、地上權、法拍物件等的複雜問題，為了避免標到的法拍屋契約失效，或是財產價值受影響，我們必須要先了解該財產是否存在優先購買權，以及優先購買權的種類、時效及流程。
總結而言，優先購買權在不動產交易中扮演重要角色，它保障了特定權利人在財產轉讓過程中的地位，確保他們有機會在相同條件下優先購買該財產。透過這樣的制度，社會可以更有效地管理土地等不動產交易，同時也維護了市場的穩定性。
三、優先購買權的法源依據為何？
優先購買權是基於「民法」、「土地法」、「文化資產保護法」所訂定而成的權利，因此在不同關係上，包含共有關係、租賃關係、地上權關係，或其他關係，皆有不同的意義、法源依據與時效。
（一）共有關係
- 《民法第824條第7項》：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。
- 《土地法第34-1條第4項》：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
（二）租賃與地上權關係
- 《民法第426-2第1項》：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
- 《土地法第104條第1項》：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
- 《土地法第107條第1項》：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
- 《耕地三七五減租條例第15條第1項》：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。
- 《農地重劃條例第5條》：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：
- 出租耕地之承租人。
- 共有土地現耕之他共有人。
- 毗連耕地之現耕所有權人。
（三）其他關係
《文化資產保存法第32條》：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。
四、優先購買權可以分為哪幾類？
如同前面所述，擁有優先購買權的第3人，在出賣人將某一項物品售出之際，具有依相同條件優先於「原買受人」而先行進行買受，而優先購買權又可分為約定優先購買權與法定優先購買權、債權效力優先購買權與物權效力優先購買權：
（一）約定優先購買權與法定優先購買權
此種類是基於當事人之間的「約定」，或「法律規定」而發生。
「法定優先購買權」的法律依據為《土地法第34-1條第4項》：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
（二）債權效力優先購買權與物權效力優先購買權
此種類是依據優先購買權是否能夠對抗「第3人」的效力來區分：
如果有對抗效力，即屬於「債權效力優先購買權」
《民法第426-2條第3項》：出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
如果無對抗效力，則屬於「物權效力優先購買」
《土地法第34-1條》：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。
五、優先購買權行使要件是什麼？
關於優先購買權行使要件，《土地法第104條》明文規定：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第3人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
- 必須對於基地有「設定地上權」、「典權」或是租賃關係存在。
- 必須有房屋建築。
- 基地或房屋必須要出賣。
- 出賣人必須與第3人締結買賣契約，並依照賣出給第，即可行使優先購買權。
- 賣出通知達10天內，必須要表示是否要行使優先購買權。
- 地上權、典權人或承租人同樣享有同樣條件優先購買權，但順序需要依照登記之先後順序來定。
六、優先購買權人順序為何？
優先購買權人資格與順序基於《地籍清理條例第12條》規定：
依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：
- 以下相關人士：
- 一、地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。
- 二、基地或耕地承租人。
- 三、共有土地之他共有人。
- 四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
2. 前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。
前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。
七、優先購買權時效：主張優先購買權的時機
涉及優先購買權時效性的情況，無論是共有關係、租賃關係、地上權關係，或其他文化財產關係，權利人欲行使優先購買權，皆必須在出售後「10天內」做出決定，確認是否選擇行使優先購買。若未在10天內做出表示，將視為放棄優先購買權。
八、優先購買權人應附資料、文件有哪些？
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