共有土地是什麼？如何分配？一篇看懂共有土地權益與劃分方式

共有土地在日常生活和業界中頻繁出現。當多人共同擁有一個土地時，應如何管理或劃分？這不僅涉及到土地的實際利用，還與法律規範密切相關。本文將用簡單的方式說明給大家！

一、什麼是共有土地？跟獨有土地的差別是什麼？

在釐清共有土地的權益前，我們要先知道：共有土地的概念是什麼？共有土地即是與他人共同享有土地的所有權，其中每個人都有部分使用土地的權力。

根據民法819條，每位土地共有人都可自由處分自己的持份，但要處分、變更共有物，或對共有物設定負擔時，應得到全體共有人的同意才能進行。

共有土地和獨有土地的差別在於，共有土地的使用權屬於多個人，需要共同協商決定如何使用；獨有土地的使用權則只屬於一個人。

舉例來說，假設你有一支手機，這支手機的使用權完全屬於你，你可以隨心所欲地使用它，不用經過別人的同意，這就像是擁有「獨有土地的使用權」；而如果這支手機是你和朋友共同擁有，在使用它前，你需要和朋友討論、達成共識，這就比較像是擁有「共有土地的使用權」。

基於民法規定，共有物屬於全體共有人，因此要處分共有土地時，得經過全體共有人的同意才能進行，不能自行任意處分，但如此可能耗費較長的時間，也可能因為土地糾紛問題，造成珍稀的土地資源被浪費，因此政府制定了土地法第34-1條，以更好地促進共有土地或建物的利用。

接著，我們就來認識土地法第34-1條，這關係到土地分割的方式，以下為條文的內容：

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前4項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

在進行土地變賣時，基於共有人對共有土地有較多認識或情感，共有人均享有「優先承買權」，也就是能夠優先購買要出售的共有土地。

舉例來說，A、B、C各持有1/3的土地，而A、B決定要將土地變價賣出時，C就擁有土地的優先購買權。換句話說，假設D出價2,000萬元要買土地，C可提出相同的條件優先購買土地；如果C不想買A、B的土地，A、B才能將土地賣給D，且土地變賣的錢會依持分分配。

共有土地的常見處分行為，包括事實上的處分，如拆除房屋；或是移轉所有權、所有權有償讓與（不包括信託行為、共有物分割、設定抵押權），其中最常見的就是共有土地或建物的買賣。

根據土地法第34-1條增設的第1項規定，當共有人想要處分、變更共有土地，或對土地設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，只要得到超過半數的人同意，且這些共有人持土地的應有部分（俗稱持分）加起來超過整塊土地的1/2，就能對整塊共有地進行處分。

但有個但書是，如果共有人的應有部分加起來超過整塊土地的2/3，即使人數沒有過半，也能自行處分整塊共有地。

由此可以看出，土地法的規定意在利用「多數決」的方式，取代民法中「全體共有人同意」的原則，以增進共有物的有效利用。

根據法院的民法823、824條提出的裁判分割原則，總共有5種分割方式，下面我們分成2大類別來解釋：

原物分配：A、B、C共有一個土地，將土地平均分配。
原物分配+金錢補償：A、B、C共有一個土地，A、B將土地平均分配，並給予C相對應的金額補償。
原物分配+原物共有：A、B、C共有一個農地與房產，法院裁定將農地平均分配，而房產因有其他利益關係，維持房屋共有。
※ 其他利益關係：建築物或固定設施對土地價值的影響。

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