農地買賣全攻略：解密4大農地買賣規定、潛藏風險與買賣8步驟

一、農地買賣規定有哪些？農地買賣定義、4 大限制一次看

農地，不只是農夫耕作的地方，更是許多人心中理想的投資標的。但要順利交易，了解相關規定是不可忽視的一步。以下將帶你深入了解農地買賣資訊，讓你輕鬆掌握關鍵資訊！

（一）什麼是農地？農地定義解析

根據《農業發展條例》第 3 條，農地指的是用於農業相關用途的土地，包括：

• 農作與養殖用途：如農田、森林、畜牧場、養殖場及保育地。
• 農業設施用地（不可分離）：農舍、畜禽舍、倉庫、灌溉排水設施、曬場、集貨場等。
• 農業經營用地：如倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等。
• 依法劃定的特定區域：包括特定農業區、一般農業區、山坡保育區及森林區。
• 區域計畫法劃定區域：特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

 

（二）我可以買賣農地嗎？4 大農地買賣資格

根據農業部公告任何「自然人」皆可以購買、贈與或繼承農地，以下進一步介紹購買農地的 4 大基本條件：

• 必須是中華民國國民
• 年滿 20 歲或未滿 20 歲已結婚者
• 一定要農業使用
• 農企業法人得有條件購買農地

⚠️ 注意：自然人可以將農地贈與、繼承給下一代，但還是要繼續用於農業！  

（三）同場加映：建造、買賣農舍資格

很多人以為買了農地就可以直接建農舍，但實際上興建農舍有明確的限制。根據農業用地興建農舍辦法簡介、農業用地興建農舍辦法，申請人需符合以下資格：

• 擁有農民資格
• 年滿 20 歲或未滿 20 歲已婚
• 戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿 2 年者
• 無自用農舍者
• 為該農業用地之所有權人

該農地須符合以下資格：

• 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於 0.25 公頃
• 該農業用地應確供農業使用（農用證明）
• 屬未經申請興建農舍之農業用地

⚠️ 注意：若不符合規定建造農舍，可能導致罰款或建物拆除。  

二、農地買賣有什麼好處？5 大農牧用地買賣優點

農地除了可以進行耕種、農業活動，還藏著許多意想不到的優勢。讓我們一起來看看農地買賣的 5 大好處吧！  

📌稅務優惠

購買農地的稅務優惠，對投資者來說非常有吸引力，包括免徵土地增值稅（需提供該農地的農用證明），免課徵房地合一稅降低土地轉售稅務負擔；贈與稅、遺產稅優惠讓土地傳承更輕鬆；免徵所得稅對於符合農業用途的收入，享有減免政策。  

📌用途的靈活性

農地的用途不僅侷限於種植作物，還有更多靈活應用。其可申請變更為特定目的事業用地（例如蓋農舍、商業設施等），或依法轉型為住宅用地，為持有者提供更多發展選項，並提高土地的靈活使用性。  

📌額外收益

農地買賣除了長期增值外，還能創造額外收益：

• 休閒農業：開設民宿或農場，吸引旅遊客源。
• 安裝太陽能板：透過光電發電設施享受穩定回報。
• 碳權交易：參與國內溫室氣體減量額度交易環保計畫取得收益。
• 國家造林獎勵金：若農地符合獎勵輔導造林辦法，可申請額外獎勵金。

無論是用於農業發展還是創造被動收入，農地都能成為你的長期現金流來源。  

📌升值潛力

土地資產一直以來都是抗通膨的最佳選擇，而農地則更具保值與增值特性：

• 抗通膨：隨著物價上漲，土地價值通常也會隨之上升。
• 長期增值：農地因為用途多元且供需穩定、不會造成大幅度的毀損，未來增值潛力無限。

 

📌生活品質提升

擁有農地可以實現自給自足的生活，種植蔬果、飼養家禽，享受健康無污染的食物。遠離都市喧囂的空間，進行戶外活動、放鬆身心，提升生活品質。同時農業生產有助於保護生態環境，維護生物多樣性。

三、農地買賣不踩雷！必知潛藏風險與注意事項

農地買賣看似是一筆不錯的投資，但其實有許多細節容易踩雷。如果沒有做好功課，不僅可能讓交易破局，還可能面臨額外費用和法律風險。以下整理出 5 大必知的潛藏風險與注意事項，讓你買賣農地更有保障！  

1. 農地過戶限制

當農地上有農舍時，如果僅想購買農地、不買農舍，過戶將無法完成，因為農地和農舍是捆綁在一起的，需一同進行所有權轉移。在交易前，務必確認土地與建築的現況及所有權，避免因過戶問題造成交易破局。  

2. 農地買賣費用＆稅金

農地一坪多少錢？農地價格依照地區、土地情形會有所差異，在各大地區性社團有時會出現私人買賣的價格資訊，不過需注意是否有詐騙嫌疑。較安全的農地買賣查詢價格方式可上內政部不動產交易實價查詢服務網、農地租賃平台依照篩選查詢，亦歡迎諮詢我們進一步了解各地區農地價格。 購買農地，除了地價外，還有多項費用需提前計算：  

💡買方需支付的費用

     

💡賣方需支付的費用

   

3. 賣家需提供農地農用證明

若想享有土地增值稅和房地合一稅的免稅優惠，需確保農地符合「農業用途」，如耕作、養殖或其他農業經營相關，並持有有效的農用證明。提醒買家在購買前務必確認農用證明的有效性，避免交易過程中因文件不齊影響稅務優惠。  

4. 留意農地建蔽率限制

農地的建蔽率與容積率限制，對於土地開發非常重要：

• 建蔽率：不得超過 10%，即每 100 坪土地最多僅能興建 10 坪建築。
• 容積率：建物坪數不得超過 150 坪。

舉例：若為 900 坪農地，最多只能建造 90 坪的建築物，且需妥善規劃農業用途，避免違規。  

5. 農舍買賣時限

農舍必須取得使用執照後滿 5 年才可以進行買賣轉手（繼承或法院拍賣不受此限）。 如果你嚮往田園生活，或是想為未來做規劃，農地都是一個值得考慮的選擇。不過，在購買農地之前，務必做好充分的功課，並尋求有豐富房地產相關經驗、有實體店面的專業人士的協助，才能做出最適合自己的決定。

四、8 大農地買賣流程解析，輕鬆搞定農地過戶流程！

農地買賣不僅需要清楚的規劃，還得注意每個步驟中的細節，才能順利完成交易。以下是完整的 8 大農地買賣流程，讓你輕鬆掌握每個關鍵環節！  

農地買賣流程 1：找尋買賣管道

買家可以透過以下 5 大管道進行農地買賣查詢，確認欲購買的農地：

• 房地產顧問：透過專業顧問，能快速找到符合需求的農地，節省搜尋時間。顧問能提供客觀建議，並協助處理繁瑣的手續。屬最多人使用的農地買賣管道之一。
• 法拍、政府拍賣：價格往往比市價低，適合想撿便宜的買家，但拍賣物件可能存在瑕疵，需額外留心。
• 地主直賣：直接和地主交易，可以省去中介費用不過資訊透明度較低，但可能存在隱藏的交易風險、需特別注意土地所有權及條件的合法性。建議請專業人士協助審查契約。
• 農地租賃平台（農地銀行）：此平台提供租賃和買賣雙重選擇，但可選擇的農地數量可能較少。
• 民間掮客：雖然交易迅速，但容易因資訊不透明而踩雷，甚至可能遇到詐騙。

 

農地買賣流程 2：確認購買意願

當選定心儀的農地後，接下來就是與賣方進行深入溝通，確認交易條件。此階段，雙方需要查核土地資料，確保用途與規範符合需求。協商價格與付款條件，並確認任何附加條款。達成共識後，再進一步進行後續流程。 這一步是整個交易的基礎，建議不要急於簽約，務必先對土地細節充分了解，包含了解土地周邊環境、交通狀況、水電設施等。  

農地買賣流程 3：確認簽約、交付第一筆款項

當雙方條件談妥後，即正式進入土地買賣契約的簽約階段。土地買賣契約是保障雙方權益的重要文件，內容應載明雙方姓名、土地位置、交易價格、付款條件等詳細條款，通常，買方需在簽約時支付約 30% 的訂金。 若不確定是否有缺少條款，建議找尋專業的房地產顧問協助確認契約內容，避免日後產生爭議。  

農地買賣流程 4：申請農用證明、進行農地鑑界作業

農地買賣常涉及稅務優惠，為確保交易合乎規定，賣方需在簽約後完成以下作業：

• 申請農用證明：在兩週內向相關單位申請，證明土地屬於農業用途，以免除土地增值稅和房地合一稅。
• 進行土地鑑界：地政事務所會派員實地確認土地邊界，避免因土地範圍不清而產生爭議（通常在兩週內完成）。

 

農地買賣流程 5：申請無套繪證明

向當地區公所申請「無套繪證明書」，確認土地是否已被劃定其他用途、是否曾被移轉，或是否能興建農舍。這一步驟將直接影響未來的土地使用計畫。 💡小提醒： 若有不明確之處，務必提前諮詢專業顧問。  

農地買賣流程 6：申報土地增值稅

完成鑑界後，賣方需在一星期內向所在地的稅務機關申報土地增值稅，並取得相關證明。如果符合農業用途規定且持有農用證明，可享免稅待遇；否則需依規定繳納稅金。   ⚠️注意：如果土地曾被非法改作其他用途，稅金可能會因此增加。建議找尋房地產顧問確認，避免手續延誤。  

農地買賣流程 7：交付第二筆款項

土地交易進入尾聲時，買方需支付 50% 的第二筆款項，這筆金額是整體交易的最大部分。在付款前，務必再次確認以下事項：

• 所有稅務申報是否完成。
• 農用證明、土地鑑界等文件是否齊全。
• 合約條款中要求的事項是否都已達成。

確認無誤後，支付款項並準備進行最終的過戶登記。  

農地買賣流程 8：辦理過戶登記

買方支付尾款後，攜帶以下農地過戶文件，向地政事務所辦理過戶手續，並等待土地所有權的移轉登記完成。

賣方應備文件

• 土地所有權狀正本
• 身分證正影本
• 印鑑證明書 2 份（戶政事務所申請並註明用途不動產登記）
• 印鑑章
• 土地增值稅完納或不課徵之證明書
• 代理人簽約需另檢附授權書正本(加蓋印鑑章)與被授權人身分證影本一份

 

買方應備文件

• 身分證正影本
• 私章

  農地買賣雖然步驟多，但只要按照流程來，就能降低交易風險，順利完成過戶。如果不確定每個步驟的細節，也可以尋求專業代書或房地產顧問的協助，讓你輕鬆搞定土地交易，放心進行農地買賣！  

五、農地買賣諮詢首選：順璽房地產顧問

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