蓋農舍條件有哪些？農地蓋房子規定、申請條件一次掌握！
蓋農舍條件有哪些？農地蓋房子規定有哪些？本文先將帶你了解蓋農舍所需的土地與身份資格，再根據最新法規介紹3種不同農舍類型的興建條件與注意事項，最後也解答農地、農舍買賣規範與常見問題！
一、蓋農舍之前，先了解農舍的定義是什麼！
（一）農舍是什麼？
「農舍」指的是蓋在農業用地上的建築物，最早是農民用來存放農具、肥料，或是在農忙後休息的地方。
如果想要蓋農舍的話，必須從事農業活動、申請人是農民、土地屬於農業用地，才可以向政府申請興建農舍，跟一般住宅相比條件更嚴苛。
（二）農業用地是什麼？
根據《農業發展條例》規定，農業用地是指可供農作、養殖、畜牧等農業使用的土地，其範圍包括：
- 可用於農作、養殖、森林、畜牧與保育。
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、農業設施（如：倉儲、曬場、集貨場、農路、排水、灌溉設備等農用土地）。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍／冷藏庫、農機中心、蠶種製造／繁殖場、集貨場、檢驗場等用地。
二、可以自己蓋農舍嗎？農地蓋農舍條件匯總
（一）農舍建造條件
根據農業部《農業用地興建農舍辦法》，農舍並非任何人都能興建，申請者需符合以下條件才行：
- 具有農民資格。
- 年滿 20 歲或已婚。
- 戶籍與農業用地在同一縣市，且設籍與土地取得時間需滿 2 年。
- 申請人無自有農舍，為該農業用地的所有人。
- 農地需要是農業使用的土地，且開發不影響業生產環境及農村發展。
- 申請時需附上過去 2 年農業經營實績佐證文件。
（二）如何取得農民資格？
部分民眾有農地，但沒有農民資格，因此不能興建農舍。那取得農民資格的方式有哪些呢？取得農民資格的方式有以下 3 種：
- 參加農保：需加入農會並成為農會會員，申請人需要從未領取過軍公教勞保或國民年金，並年滿 15 歲、合法從事農業滿 1 年以上，就可以到農會申請農保。
- 加入第三類健保：僅適用於農業、漁業工作者。
- 提交農業經營計畫書：如果不符合上面 2 種保險身份，可以考慮透過此方式取得農民身份。需提供農作計畫與農業經營證明給地方政府審查，需說明農地使用方式、未來農地對環境的影響，並提交產銷證明、農業資材證明等文件。
三、農舍種類有哪些？3 大農舍類型與建造條件報你知！
除了上述的身份與土地條件之外，根據農舍依據取得農地的時間與建造方式，可以蓋的農舍種類不同，主要分為老農農舍、一般農舍、集村農舍：
（一）蓋老農農舍條件
老農舍指的是在 2000 年 1 月 28 日《農業發展條例》修正前取得的農地上，農民可自由興建的農舍。當時的法規並未對農地面積大小或持有時間設立規範，因此農民可自由興建農舍。
但這也衍生了一些投機行為，部分屋主或建商會以「老農」的名義申請建築許可，興建農舍後再轉售給他人，這種手法被稱為「老農配建」。
如果申請者並非 2000 年 1 月 28 日前取得農地的老農，想興建農舍則需符合以下「一般農舍」的條件。
（二）蓋一般農舍條件
對於 2000 年 1 月 28 日後取得的農地，興建農舍的條件較為嚴格，申請人必需為農民，並符合《農業發展條例》修正後《實施區域計畫地區建築管理辦法》的條件：
- 土地大小：需擁有 0.25 公頃（756.25 坪）以上的農地。
- 樓高：最高不得超過 10.5 公尺與 3 層樓。
- 基地面積：不得超過 100 坪（約 330 平方公尺）。
- 建蔽率：農舍面積不得超過農地面積 10%。
- 容積率：不得超過 150 坪。
若農地位於都市計劃區，則需要符合《都市計畫法臺灣省施行細則》中的條件：
- 土地大小：需擁有 0.25 公頃（756.25 坪）以上的農地。
- 樓高：最高不得超過 14 公尺或 4 層樓。
- 基地面積：不得超過 200 坪（約 660 平方公尺）。
- 建蔽率：農舍面積不得超過農地面積 10%。
- 與都市計畫道路須保持 8 公尺以上距離。
- 若過去已申請過農舍建造，則不得再興建農舍。
（三）蓋集村農舍條件
根據《農業發展條例》第 18 條第 1 項與《農業用地興建農舍辦法》第 11 條規定，集村農舍需要沒有自用農舍的 20 位以上農民聯合申請（離島為 10 位以上），並興建於不影響農業生產環境及農村發展的特定區域：
- 農地與集村農舍比例：集村的10% 為農建農地、90% 為農用農地，的聚落型社區
- 總面積：小於 1 公頃（約 3,025 坪）。
- 樓高：每棟最高不得超過 10.5 公尺與 3 層樓。
- 棟數：本島地區可蓋 20～50 棟，離島地區則為 10～50 棟。
- 建蔽率：不得超過 60%（位於山坡地不得超過 40%）。
- 容積率：一般不得超過 240%（位於山坡地不得超過 120%）。
- 道路規定：興建農舍後應確保道路可以正常通行，依照興建的農舍數量不同有不同規定
- 若農舍數量為 10～29 棟，道路寬度需至少 6 公尺。
- 若農舍數量為 30～49 棟，道路寬度需至少 8 公尺。
四、農地／農舍可以買賣嗎？帶你掌握買賣規定及相關稅賦問題！
（一）農地／農舍買賣規定
根據農業部《農業用地興建農舍辦法》，只要符合以下條件，即可進行農地／農舍買賣：
- 農地：任何年滿 20 歲的中華民國國民均能進行農地買賣，而未滿 20 歲但已結婚者，無需具備農民身份皆可購買農地。
- 農舍：賣方需持有農舍滿 5 年才能出售，至於買方除了需具備農民資格，也得符合年齡限制，在農地所在地的縣市設籍滿 2 年以上，且名下需持有 0.25 公頃以上農地才可申購。
（二）買賣農地／農舍要課哪些稅？
農舍買賣需繳納房地合一稅、綜合所得稅，如果是透過受贈／繼承的方式取得，則需繳納贈與稅、遺產稅；而農地買賣除了需繳納上述的房地合一稅、綜合所得稅、贈與稅、遺產稅之外，也需要課徵土地增值稅，但只要符合對應條件即可免徵：
- 免除土地增值稅條件：農地若符合農業使用，且土地移轉對象為自然人即免徵。
- 免除房地合一稅、綜合所得稅條件：如果農地在 2016 年房地合一稅法後取得，並符合免除土地增值稅的條件，只要取得「農業用地作農業使用證明書」與「土地增值稅不課徵證明書」即可免徵。
- 免除贈與稅、遺產稅條件：贈與或繼承農地者，只要符合民法第 1138 條所訂之繼承人或受遺贈人條件，農地有取得「農業用地作農業使用證明書」，並在受贈／繼承之後至少持續 5 年作為農業使用即可免除課徵，但如果改為他用則會被追繳稅賦。
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六、蓋農舍會有爭議嗎？3 大台灣農舍爭議狀況要注意！
台灣農舍買賣至今仍爭議不斷，違規使用、農地炒作、環境破壞等投機行為層出不窮，以下為常見 3 大農舍爭議：
- 假農舍、真豪宅：部分投資客蓋豪華農舍，未用於農業經營，部分違規農舍也在建造時亂排廢水、破壞環境，造成農業生態系統失衡。
- 農地未農用：許多買家購買農地後並未實際從事農業，也減少台灣的耕地面積，進一步影響農業發展。
- 投資客炒作：導致農舍價格高漲，真正的農民反而無法購買農地。
七、蓋農舍常見問題解答！
Q1：農舍可以改為民宿經營使用嗎？
根據地方法規不同，過去比較容易在農舍申請經營民宿，但現在政府較少核發農舍作為民宿的經營許可，除非農地／農舍位於風景區或休閒農業區內，並符合特定條件才可以作為民宿使用。
Q2：農舍可以出租嗎？
雖然根據《農業發展條例》第 18 條，未明確規定農舍不得出租，但依其立法目的，農舍應供農民自用，以支持其農業生產活動，而不是非農業用途的出租用途。
Q3：可以只買農舍而不買農地嗎？
不行，根據《農業發展條例》第 18 條之 4，農舍與農地必須併同移轉，不能單獨買賣或設定抵押權。
Q4：一分農地可以蓋幾坪農舍？
農地面積超過 0.25 公頃（756 坪）才符合法規興建農舍的資格，而一分地約為 293.4 坪，面積不足，因此無法申請建造農舍。
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